多地租金房價差距拉大 平均租金回報率不足2%

臨房網 2020-12-20 14:07
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臨房網訊:諸葛找房數據研究中心17日發布《2020年全國重點50城租售比調查研究報告》(下稱《報告》)顯示,2020年全國50個重點城市的租售比1:611,遠低于國際合理租售比區間水平,其中,僅有銀川一個城市租售比為1:289處于合理區間內。


“相較于2019年租售比水平,2020年的租售比呈現小幅下降趨勢。主要原因在于房價繼續上漲,而租金水平卻在下調,這也與今年疫情沖擊之下,租房需求下降有關,疊加一些長租公寓機構爆雷,租賃市場活躍度下降?!薄秷蟾妗氛J為。


房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。


《報告》認為,當前我國的租售比遠遠偏離國際合理區間,原因在于租金難以追上房價上漲的速度,租金與房價差距被拉大。


全國哪里租售比最高?報告顯示,高租售比前十位的城市,集中分布于西北和東北的二線和三四線城市,其中,銀川以1:289的租售比位居首位,是唯一一個處于合理租售比區間的城市,其次為烏魯木齊和湛江,租售比分別為1:364和1:376,位居第二、三。


比如,銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月,房價水平卻僅有7487元/㎡,房價處于50個重點城市末位水平;烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月,房價為8712元/㎡,房價也處于50個重點城市低房價前三的水平。


《報告》認為,這些區域多經濟發展水平較低,基礎設施薄弱,缺乏強大的產業支撐,房價水平不高,但對外來務工人員的吸引力較大,租賃市場熱度高,租金上漲速度快。


而經濟發展水平更高的沿海地區反倒面臨低租售比的困擾。根據《報告》,低租售比排名前十的城市,集中分布于環渤海、長三角、珠三角經濟圈的二線和三四線城市,其中,廈門以1:975成為租售比最低城市,其次為三亞和蘇州,租售比分別為1:864和1:786。


其中,廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月,房價已經達到46335元/㎡的水平,成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房價城市;三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月,房價為36660元/㎡,位居房價水平第八。


《報告》認為,位居低租售比的城市基本上受到各種利好因素的影響,房屋投機性需求居高,房價漲幅領先于租金漲幅,租售比處于較低水平。如位于環渤海經濟圈的青島、石家莊、淄博、濟南、北京、天津等城市,位于環京區域的優勢條件,使得人口吸附能力較強,吸引大批外來客戶來此購房,房地產市場熱度上升迅速。


跟租售比不同,售租比更能形象的反映出收回成本的年數。通常來看,售租比越高,說明通過出租回本年限越長。


根據《報告》,全國50大中城市的平均售租比為50.9年,也就是中國居民想要用租金收回買房成本需要50.9年。50個城市中,廈門售租比最大,為81.3年,也就意味著在房價和租金不變的前提下,在廈門需要81.3年才能通過租金收回買房成本;其次為三亞,售租比為72年,蘇州售租比為65.5年,青島售租比為64.4年,售租比前十的城市中,僅有深圳一個一線城市,售租比為63年。


分區域來看,海峽經濟圈平均售租比為63年,位居首位;其次為環渤海經濟圈,售租比54.3年,主要是受到青島、石家莊、濟南、北京等高售租比城市的帶動;長三角經濟圈售租比為54.1年,其中蘇州、寧波、常州位居前三,均高于一線城市上海的售租比。


從租金回報率的角度看,我國大中城市租金回報遠低于其他國家,環渤海、長三角成為低回報率集中地區。


租金回報率,是指月租房獲得租金同房屋成本的比值。全球一些典型國家如美國、日本等租金回報率均在5%以上的水平。其中,美國紐約以6.25%的租金回報率位居全球各大城市首位,其次為日本東京,租金回報率為5.51%。


根據《報告》,我國大中城市的平均租金回報率不足2%,并且選取的50個大中城市租金回報率均在5%以下水平。而在全球重點城市中,北京以1.88%的租金回報率墊底。


《報告》也顯示,環渤海經濟圈以及長三角經濟圈多處于較低租金回報率區間,主要原因在于這些區域房地產市場活躍,城市的房價水平居高不下,房價漲幅高于租金漲幅。


    編輯者:yangmei

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